En las últimas semanas ha adquirido cierta notoriedad un
Auto de la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Navarra que, confirmando una resolución del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Estella, venía a
decir que ante una ejecución hipotecaria en la que la subasta resulta desierta y el bien queda adjudicado directamente a la entidad bancaria, el valor de esa adjudicación debe ser el indicado como valor de subasta en la escritura de constitución del préstamo hipotecario, y no el 50 % de ese valor. Veamos un ejemplo.
En circunstancias normales, si usted desea adquirir una vivienda de 150.000,00 € y solicita un préstamo hipotecario, en la escritura de constitución del préstamo hipotecario se indicará un valor de subasta, que serán esos 150.000,00 €, e incluso más en función de la generosidad del criterio de la tasadora. Si cuando aún le faltan 125.000,00 € por pagar se produce el impago, y se inician los trámites de ejecución y subasta, cabale posibilidad de que quede desierta; en ese caso el banco acreedor podrá adjudicarse para sí la vivienda, atribuyéndola un valor del 50 % del tipo de subasta (75.000,00 €), y quedando pendiente una deuda por el diferencial entre la deuda (125.000,00 €) y el valor de adjudicación (75.000,00 €). Pero si seguimos el criterio de
la Audiencia Provincial de Navarra en el caso citado, la deuda habría quedado saldada, pues la entidad bancaria habría quedado vinculada por el valor del bien que fijó en la escritura hipotecaria.
El Auto de
la Audiencia es una excepción pintoresca en nuestro sistema judicial, que apenas tiene más relevancia que la mediática. Los medios de comunicación, con su habitual rigor en materias jurídicas, se han apresurado a hablar de una nueva tendencia jurisprudencial, cuando frente a esta resolución se alza toda la práctica judicial española, junto a la doctrina académica, la jurisprudencia y, sobre todo,
la Ley. Asunto este que no es baladí: nos deberíamos preocupar más por la existencia de jueces con la voluntad expresa de aplicar un criterio de justicia propio y completamente distinto al previsto en
la Ley, incumpliendo su función y mandato. Especialmente llamativa es la fundamentación del Auto relativa a la intervención y responsabilidad de las entidades financieras en la crisis económica actual: probablemente sea cierto, pero eso no ofrece ningún soporte jurídico a ninguna de las conclusiones de la resolución judicial. No puede elevarse un comentario de barra de bar al grado de argumentación jurídica.
Pero sigamos con el espectáculo. Algunos han hablado de la posible adopción del sistema estadounidense de ejecución hipotecaria, en el que en caso de impago del préstamo hipotecario se entrega la casa y queda saldada la deuda. Primera apreciación: no existe el sistema estadounidense, sino una regulación por cada uno de sus estados. ¡Ni siquiera el término
mortgage es el que se usa en todos los Estados! La situación que se produce en algunos de esos Estados es equiparable a lo que nosotros denominamos pacto comisorio, que está expresamente prohibido por nuestro Derecho (
art. 1859 del Código Civil). Junto a ello, no podemos olvidar que en nuestro sistema el deudor responde del cumplimiento de sus obligaciones con todos sus bienes, presentes y futuros (
art. 1911 del Código Civil).
No obstante,
la Ley podría cambiarse. ¿Sería conveniente? Supongo que para el que debe un préstamo hipotecario por valor de 150.000,00 €, tras pagar durante dos años, y sabiendo que el valor real de venta de su vivienda es de 100.000,00 €, será conveniente cambiar
la Ley. Pero supongo también que para el que no puede afrontar el pago de los últimos 20.000,00 € de un préstamo hipotecario de 150.000,00 €, aunque el valor real actual de su vivienda sea de 100.000,00 €, no será de mucho agrado el “regalo” de 80.000,00 € que se le hace al banco (en España se hubiera restituido el sobrante del embargo al deudor ejecutado, por cierto). Por situaciones como estas es por lo que se prohibió el pacto comisorio.
Hay otra vertiente económica que no podemos desconocer. El sistema “norteamericano” supone un incremento notable del riesgo que asume el banco prestamista, que se convierte de facto en el verdadero comprador del bien. Y el riesgo es, precisamente, lo que se paga a través de los tipos de interés. Es decir, que se produciría una variación al alza notable del tipo de interés hipotecario ofrecido en el mercado y, con toda seguridad, una reducción de los periodos máximos de amortización ofertados. Plazos más cortos e interés más alto solo pueden significar cuota mensual más cara. ¿Seguro que queremos el sistema norteamericano?
Dicho lo anterior, no voy a ser tan ingenuo de decir que estamos en una situación ideal. Algunas de las situaciones indicadas son dramáticas y revuelven nuestra moral si las ponemos en relación con la actuación de subasteros y de las propias entidades bancarias, que pueden realizar operaciones que duplican el valor del bien tras las adjudicaciones en subastas. Junto a ello, el régimen de intereses y costas judiciales cae como losas de hormigón de hasta el 30 % de la deuda sobre el deudor moroso, que siempre suele ser un particular en situación de crisis económica, y no un moroso voluntariamente rebelde al pago. Dicho sea de paso, en esta profesión todos sabemos que los despachos que se encargan de las ejecuciones hipotecarias cobran unos honorarios mínimos, prácticamente de gestión, siendo las costas el premio para el despacho que consigue recuperar el dinero.
A mi modo de ver sería interesante profundizar en las siguientes vías de mejora legislativa:
- Limitación legal de las costas en ejecuciones hipotecarias, a la vista de que estamos ante procedimientos esencialmente estandarizados o de formulario.
- Concesión automática de un plazo de carencia o suspensión de la exigibilidad del préstamo en el caso de ejecuciones de vivienda habitual.
- Vinculación de un porcentaje de las plusvalías por venta o por actualización de valor contable que a corto/medio plazo (por ejemplo, cinco años) pueda generar un bien adjudicado en una subasta, a la satisfacción de la deuda pendiente, usando para ello mecanismos registrales y sanciones civiles y penales en el caso de fraudes elusorios.
Y a partir de aquí, podemos comenzar a pensar y debatir.
